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增收不增利:德信中邦旧年发售收入增15%毛利降2%

时间:2020-03-22 13:47:23  来源:本站  作者:

  3月20日,浙系房企德信中国(发布2019年业绩□□□,期内公司实现销售额450.77亿元□□,同比增长13.8%;收入95.13亿元,同比增加15.84%。

  销售的增长并没有给公司带来利润。2019年,德信中国毛利润同比下降2.05%,经营利润同比下降15.96%,反而是非并表的合作项目贡献了的德信中国40%的税前利润。

  同期毛利却在减少。2019年,德信中国实现毛利润为30.59亿元□□□□,较2018年的31.23亿元减少0.64亿元□□□,同比下降2.05%;毛利率为32.15%,较前一年的38.03%下降5.88个百分点。

  德信中国称,整体毛利率下降主要是由于平均售价较低的浙江省宁波及衢州的已确认建筑面积大幅上升而导致的已确认平均售价较低。

  就数据而言,德信中国毛利润不增反降,主要受累于销售成本的增加。2019年□□,德信中国收入增加13.01亿元,销售成本增加13.65亿元,差额为0.64亿元。

  具体情况为,期内□□□□,公司实现收入95.13亿元□□,较2018年的82.12亿元增加13.01亿元,同比增加15.84%。同期,销售成本为64.54亿元,2018年该数值为50.89亿元,增加13.65亿元□□□□,同比增加26.82%。

  公告显示,销售成本是指□□□□,主要包括物业开发及销售活动、物业建筑及项目管理服务、商业物业租赁及酒店运营直接产生的成本。

  另一个“不增利”的指标为经营利润。2019年□□□,德信中国的经营利润同比下降15.96%,由2018年的26.63亿元降至22.38亿元□□□,降幅比毛利更甚。

  归其原因□□□□,行政开支、销售及营销开支的增加成为最主要的主要,二者增幅均超50%。公告显示,2019年,该公司行政开支为7.21亿元,2018年为4.52亿元,同比增加59.51%;销售及营销开支为4.58亿元□□□□,同比增加55.46%。

  德信中国称,营销开支增加主要是因销售额及销售人员快速增长导致的营销和广告成本及员工成本增加。

  行政开支增加主要是由于:新开发项目数量增多及员工薪资福利提高使得雇员福利开支增加;致力于渗透及进军目标区域内更多城市及项目数量增多,使得咨询及项目管理费用以及办公开支增加。

  公告显示□□,2019年公司实现销售额450.77亿元,同比增长13.8%;实现销售面积246.2万平方米,同比增加5.52%。

  截至2019年底□□,该公司共有1617名雇员,2018年同期为1328名;2019年薪金福利开支约为5.22亿元,同比增加47.88%,2018年为3.53亿元。

  截至2019年底□□,德信中国拥有133个项目,较2018年的122个增加11个;拥有土地储备1342万平方米,分布于22个城市;新进入上海、江苏省苏州市、昆山市、无锡市,及四川成都、广东省广州市和佛山市7个城市。

  2019年,德信中国非并表项目带来的11.75亿元税前利润□□□□,使得德信中国获得的利润实现同比增加。

  非并表项目一般是,公司拥有权益占比低于50%的项目,及一些仅财务投资或仅掌控项目部分职能的非操盘项目。

  数据显示□□□,2019年□□□,德信中国实现税前利润29.81亿元□□□□,较2018年的28.87亿元同比增加3.98%。

  增长原因主要是分占合营企业及联营公司业绩实现同比增加102.94%至11.75亿元,占税前总利润的39.42%。换言之,该公司的税前利润约有39.42%为合作且非并表项目。

  加之公司所得税开支由2018年的10.26亿元降至7.25亿元,德信中国净利润同比增加22.6%,实现净利润22.57亿元。

  其中□□□,归公司股东的利润为15.57亿元□□,同比增加7.09%;非控股的权益为7亿元□□,较前一年的3.88亿元增加81.91%。

  业绩公告并未披露所得税开支降低的原因,但德信中国2018年的年报披露了当年所得税开支增加的原因。2018年□□□□,公司所得税开支为10.26亿元,同比增加约170.8%。

  2018年所得税高,主要是即期土地增值税由2017年的2960万元大幅增至2018年的5.04亿元□□,主要因为:公司于年内确认收入的项目的土地增值率相对较高;公司于2017年确认收入的若干项目的土地增值率低于20%□□□,而根据中国适用法律法规的规定□□□,土地增值率低于20%的免征有关税项。

  多个数据显示,德信中国的合作项目仍在持续增加,相较于大中型房企担忧合作拖累项目运营效率及利润水平□□,德信中国却得益于合作项目中的非并表项目实现利润的增加。

  项目方面,数据显示□□,2019全年,公司新增地块38宗,权益占比在50%以上的为11个(包括2个权益为100%的项目);可售建筑面积474.46万平方米,总代价为295.13亿元,权益代价为111.56亿元,占比37.80%。

  2018年,公司新增土地22宗□□□□,合计新增土地储备234.43万平方米,总代价164.26亿元□□□,权益代价51.43亿元,权益占比31.31%。

  另一个数据同样显示,德信中国合作项目的增加□□□,使用权益法列账的投资为37.92亿元,较2018年的20.09上涨88.75%。

  合作项目改善德信中国利润的同时,随着项目越多,合作方也正在分走更多的利润。年报显示,净利润中□□□,非控股权益由2018年的3.88亿元增至7亿元,同比增幅为80.41%。这意味着德信中国正在结算的项目中□□□□,合作且非并表的项目正在增加□□,且幅度远高于公司利润增加的幅度。

  合作几乎是当下的中小房企不可避免的扩张方式,却也是一把双刃剑□□,分走利润的同时□□,与高于自己的企业合作或有助于公司运营效率的提高。

  也有房企人士向澎湃新闻表示,除非对方是财务投资,其他类型合作并非最佳选择。他表示□□□,合作项目中,合作方和负责一部分职能□□□,极易出现扯皮,造成运营效率低下等情况。但有时候为了拿到项目□□□,又不得不这样做。

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